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Les subtilités de AirBnb



Les locations saisonnières types AirBnb

À l'approche des fêtes de fin d'année, beaucoup de personnes vont (ou ont déjà) chercher un logement pour leurs fêtes de fin d'années. Avec la saisonnalité, et le nombre de voyageurs, les logements deviennent vite hors de prix. Alors pourquoi les locations saisonnières gagnent du terrain aussi vite ? Quelles en sont les leçons à tirer ?


Le concept

Même si pour la plupart, nous connaissons tous le concept Airbnb, voici une petite piqûre de rappel. Le plateforme Airbnb permet à des particuliers de louer, tout ou une partie, leur propre habitation. Le site offre une plateforme de recherche et de réservations entre la personne qui offre son logement et le vacancier qui souhaite le louer. Sur une plus ou moins longue durée, il sera possible de trouver un logement, entier ou chez l'habitant, facilement.


Tout le monde peut utiliser Airbnb ?


Comme dans tout, il y a des règles. Et comme dans tout, tout le monde ne respecte pas les règles. Voyons d'un peu plus près les points à connaitre avant de se lancer dans l'aventure du Airbnb (qu'on soit locataire ou propriétaire) :


  • Du côté du propriétaire : toute personne propriétaire légalement d'une maison ou d'un appartement (résidence principale), peut proposer son bien à la location meublée. Attention, il y a une limite : 4 mois par an maximum / de manière continue ou discontinue / à la nuitée, semaine ou mois. En somme, pratiquement tout le monde peut devenir hôte. 

  • Du côté du locataire : toute personne majeure peut louer librement un logement en Airbnb. De plus, il est également possible d'effectuer une réservation par des tiers. Vous souhaitez réserver pour votre famille, pour votre entreprise, pour des invités... c'est aujourd'hui possible. Il faut simplement, pour que tout soit en règle, que le voyageur qui effectue la réservation, ajoute les participants directement dans la réservation. Cela peut faciliter le suivi d'un week-end organisé ou d'un séminaire, par exemple. Tous les détails et les messages de leur hôte, sont envoyés à tous. Chacun est considéré de la même manière comme voyageur.

Règlements et risques encourus


Les réglementations en vigueur concernant Airbnb, sont comme souvent, complexes et méconnues. 

Depuis Janvier 2018, Airbnb a mis en place un outil automatique permettant de limiter la durée annuelle maximale de location sur le site.


Exemple pour Paris :

  • 120, c'est le nombre de nuits autorisées par an pour les logements entiers pour 4 arrondissements de Paris (75001, 75002, 75003, 75004).

De plus, ne vous faites pas avoir, et pensé à faire votre déclaration de location saisonnière. Exceptions faites, de certaines communes qui ont mis en place le numéro d'enregistrement prévu via le décret Airbnb, et qui n'obligent pas les propriétaires à faire la déclaration, l'enregistrement étant suffisant. Néanmoins pour les autres communes, soit la majorité, un formulaire de déclaration "du meublé du tourismes" doit être rempli et adressé au maire. Comment faire ? Formulaire à récupéré et complété dans votre mairie, ou directement en ligne sur Service-Public.fr


Éviter les mauvaises surprises 


Quelques conseils pour réussir sans tracas sa réservation Airbnb :

  • Vérifier toujours l'emplacement de la location indiqué : certains propriétaires peuvent enjoliver le bien, alors n'hésitez pas à consultez notre bon ami Google Maps pour vous faire votre propre avis,

  • Consultez les avis et vérifier leur date : comme pour toutes réservations, pensez à regarder les avis précédents laissés par les anciens voyageurs. Vous pourriez être surpris ! (en bien comme en mal évidement). De plus, méfiez-vous des commentaires trop vieux, le logement peut avoir changé entre temps (en mieux ou bien également),

  • Vérifier avant de réserver les conditions d'annulation : tous les biens ne sont pas présentés de la même manière, alors méfiez-vous ! Pour consultez ces informations, rendez-vous dans le descriptif de l'annonce,

  • Échangez avec la personne qui vous accueille / ou vous prête son bien.


Airbnb, location saisonnière : fiscalité, impôts, règles


La location saisonnière ou dites de courte durée entre particuliers (avec Airbnb ou d’autres plateformes) n'est pas interdite mais plutôt bien encadrée. 


Les droits et obligations des propriétaires proposant des hébergements


Tous les propriétaires d'appartement ayant recours à la location saisonnière de tout type sont soumis à différents droits et différentes obligations liées à ces activités. 

Tous propriétaires d’une maison ou d’un appartement qui constitue sa résidence principale, peut proposer un bien immobilier à la location meublée à raison d'une durée maximale de quatre mois par an, de manière continue ou discontinue / à la nuitée / à la semaine / ou au mois. Néanmoins dans certaines communes, où on ne dénombre que trop peu de logements sur les terres, le conseil municipal peut décréter l'interdiction de la location de courte durée. Il faudra alors se renseigner en mairie pour connaître les droits et conditions dans sa commune. 


L'autorisation de sous-louer pour le locataire


Le droit locatif de base interdit à tous locataires de sous-louer son logement sauf accord préalable écrit du propriétaire des lieux. Il doit alors respecter les règles applicables à la location de courtes durées.

Mais depuis quelque temps, malgré cela, des décisions de justice dites « jurisprudence Airbnb » font droit aux procédures lancées par des propriétaires en colères de voir des locataires « s’enrichir » sur leur dos. Attention donc aux abus ! Dans les affaires jugées, les bailleurs prouvent facilement la sous-location du logement grâce à des captures d’écran des annonces diffusées sur le site Airbnb.


Quel impôt sur le revenu allez-vous payer ? (en fonction des loyers perçus)


Pour toute location meublée, les règles sont les mêmes que ce soit via Airbnb ou autre. En revanche, la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas 760 € (d'après l'article 35 bis du Code Général des impôts de 2017).


En France, le fait de louer un bien en meublé engendre impôt + prélèvements sociaux. Cela signifie que même les personnes non imposables vont devoir payer les prélèvements sociaux. Que vous louiez via Leboncoin, Airbnb ou tout autre plateforme, les loyers doivent être déclarés.


Fiscalement, c’est le régime de la location meublée qui s’applique. Pour les locations classiques de courtes durées entre particuliers, l’impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC. Explications ci-dessous (en prenant pour exemple un total des loyers perçus d'un montant de 8000 euros).

  • On prend le total des loyers perçus : 8000 €.

  • Abattement de 50% sur les loyers : 8000*50% = 4000 €.

  • Le fisc prendra alors les prélèvements sociaux (à hauteur de 17.2) et la tranche d'imposition sur ces 4000 €.

Attention, la tranche d’imposition dépend des revenus du contribuable. Elle peut donc changer d'un logement à un autre. Elle peut être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. 


►Pour en savoir plus ◄


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